Encontrar um terreno grande em uma área valorizada já não é uma tarefa simples para o mercado imobiliário. Em cidades que passaram por ciclos de ocupação e concentram a demanda em bairros consolidados, especialmente nas regiões próximas ao litoral, a disponibilidade de grandes áreas diminui à medida que a urbanização avança.
O desafio não está apenas em encontrar um terreno vazio. É preciso encontrar uma área com tamanho, localização, legislação urbanística e viabilidade econômica capazes de sustentar um novo empreendimento.
Em João Pessoa, essa situação já aparece nas discussões do mercado. A escassez de áreas disponíveis transformou a formação de landbank em uma questão estratégica para incorporadoras, diante da valorização dos terrenos e da necessidade de garantir espaço para novos projetos.
A própria configuração da capital paraibana amplia essa pressão em regiões próximas à orla. A faixa litorânea é limitada pela geografia e por regras urbanísticas e ambientais, enquanto bairros consolidados acumulam décadas de ocupação. A consequência é uma disputa maior pelas áreas que ainda podem receber novos empreendimentos.
Quando o terreno grande deixa de ser a única opção
A escassez começa a produzir uma mudança na lógica de incorporação. Em vez de concentrar esforços apenas em grandes áreas capazes de receber condomínios com centenas de unidades, algumas empresas passaram a buscar terrenos menores, com características específicas ou restrições que afastam incorporadoras acostumadas a projetos de maior escala.
Esse movimento ganhou um exemplo concreto em São Paulo.
A incorporadora Bioma captou R$ 100 milhões nos últimos 12 meses para desenvolver projetos residenciais boutique em bairros consolidados da capital paulista. A estratégia é justamente ocupar terrenos menores ou com restrições urbanísticas que costumam ficar fora do radar das grandes incorporadoras.
A nova rodada de R$ 50 milhões foi concluída neste ano, depois de uma captação realizada no segundo semestre de 2025. Com pouco mais de R$ 200 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV), a empresa pretende chegar a R$ 300 milhões em VGV anualizado.
Terrenos que ficam fora do radar
A tese da Bioma parte justamente da dificuldade de encontrar grandes áreas em bairros valorizados de São Paulo. Em vez de disputar os terrenos capazes de comportar grandes condomínios, a incorporadora procura espaços menores, inclusive ocupados anteriormente por casas ou estabelecimentos comerciais.
Segundo Henrique Geroni, CEO da empresa, esses terrenos podem estar em bairros disputados, mas não apresentam escala suficiente para justificar a estrutura de uma incorporadora de maior porte.
Um dos exemplos citados pela empresa é um terreno de aproximadamente 530 metros quadrados nos Jardins. A área, que anteriormente abrigava um pet shop e um restaurante, apresentava limitações de potencial construtivo. Ainda assim, foi viabilizada para um residencial de menor escala.
A Bioma também desenvolve um projeto no Alto da Lapa em uma área de aproximadamente 1.850 metros quadrados, mas com restrições legais que reduzem o interesse de concorrentes tradicionais.
O modelo muda a própria escala dos empreendimentos. Os projetos da incorporadora têm, em média, cerca de 20 unidades, com apartamentos a partir de 60 metros quadrados e uma vaga de garagem.
Menos unidades, outra lógica financeira
A redução da escala também interfere no risco comercial. Empreendimentos com centenas de apartamentos exigem uma velocidade maior de vendas para reduzir o estoque durante e depois da construção. Em projetos menores, a quantidade de unidades disponíveis é menor e a comercialização pode ocorrer de maneira mais gradual.
No caso da Bioma, os empreendimentos têm obras com duração média de 24 meses e a empresa afirma trabalhar com a expectativa de vender aproximadamente uma unidade por mês, reduzindo a exposição a um estoque elevado ao final da obra.
É uma mudança que combina escassez de terrenos com uma busca por produtos mais específicos. O terreno deixa de ser apenas uma área disponível para construção e passa a determinar, desde o início, qual produto pode ser desenvolvido ali.
O que isso significa para João Pessoa
Na capital paraibana, o fenômeno precisa ser observado dentro de uma realidade própria. João Pessoa ainda possui áreas de expansão, mas a situação é diferente nos bairros que já concentram valorização, infraestrutura, comércio e proximidade com a praia.
A escassez de terrenos em regiões consolidadas já foi apontada pelo mercado local como um fator estratégico para as incorporadoras. Em levantamento feito pela Folha de São Paulo, em julho do ano paassado, especialistas destacavam a questão e afirmavam que controlar áreas aptas à incorporação passou a influenciar diretamente a capacidade de crescimento das empresas.
Esse levantamento mostrou a escassez de terrenos na orla da capital e o peso que a aquisição dessas áreas pode ter na formação econômica dos empreendimentos.
Esse cenário cria uma questão para os próximos ciclos de incorporação: não se trata apenas de saber onde ainda existem terrenos, mas quais terrenos ainda conseguem sustentar um projeto economicamente viável.
Em áreas já ocupadas, uma grande gleba pode ser cada vez mais difícil de encontrar. Ao mesmo tempo, terrenos menores, imóveis antigos, lotes com formatos pouco convencionais ou áreas submetidas a restrições urbanísticas podem ganhar importância quando existe um produto adequado para aquela escala.
A cidade muda, e o produto também
A experiência da Bioma não significa que grandes empreendimentos estejam desaparecendo. O movimento mostra outra possibilidade de ocupação para mercados em que a disponibilidade de grandes áreas diminui.
Em bairros consolidados, a estratégia pode passar pela combinação entre localização, tamanho do terreno, legislação e perfil do comprador. Em vez de adaptar qualquer terreno a um modelo previamente definido, a lógica se inverte: o tamanho e as características da área passam a orientar o produto imobiliário.
Para cidades litorâneas em expansão, essa discussão ganha peso porque a terra disponível em regiões próximas à praia não é um recurso que possa ser ampliado indefinidamente. À medida que os terrenos maiores são absorvidos, a próxima etapa do mercado tende a exigir mais precisão na escolha das áreas e na definição dos projetos.
Em João Pessoa, onde a valorização dos bairros próximos à orla convive com uma oferta cada vez mais disputada de terrenos, essa mudança já faz parte da estratégia do setor. O próximo ciclo de lançamentos não dependerá apenas da existência de novas áreas, mas também da capacidade de transformar terrenos menores e mais complexos em produtos que façam sentido para o mercado.