Um gráfico simples circulou pelas redes sociais nesta semana: a chance de um americano ganhar mais do que os pais caiu de 92% para 50% em quatro décadas. O dado tem assinatura de Harvard e explica muita coisa. Mas a parte que mais interessa a quem vive no Brasil não está no gráfico. Está no boleto do aluguel.
Nos últimos cinco anos, o aluguel pedido nas grandes cidades subiu 79%, segundo o Índice FipeZap, o principal termômetro de preços de imóveis do país. A renda de quem trabalha subiu 50%. A inflação, 30%. Para uma família média, alugar um apartamento de 60m² consome hoje quase metade do que entra em casa. A explicação passa por uma geração que não consegue comprar.
Cara ou coroa
O desenho é da jornalista de dados Mona Chalabi e sai em seu livro Ten Lives, em novembro. A fonte é um estudo de 2017 do economista Raj Chetty, de Harvard, publicado na revista Science.
Para quem nasceu em 1940, a chance de superar a renda dos pais aos 30 anos era de 92%. Para quem nasceu em 1984, a última geração com dados, é de 50%. Virou cara ou coroa.
O efeito aparece na idade de quem compra. Em 1981, o americano adquiriu o primeiro imóvel aos 29 anos. Em 2025, aos 40, segundo a associação americana de corretores. Uma casa nova, que custava 2,7 anos de renda de uma família em 1970, custa hoje 4,8 anos.
Imóvel mais barato, juro mais caro
No Brasil, a história tem uma reviravolta. O metro quadrado à venda saltou de R$ 2,4 mil em 2008 para R$ 9,9 mil em agosto de 2026, pelo FipeZap. No Rio, está em R$ 11,2 mil; em São Paulo, em R$ 12,1 mil. Parece proibitivo, mas a renda de quem trabalha subiu mais do que isso desde o pico de 2014.
A conta é direta. Um apartamento de 60m² custava 231 meses do salário médio em 2014. Hoje custa 158. No Rio, a queda foi de 268 meses, mais de 22 anos de trabalho, para 121, cerca de dez anos.
Descontada a inflação, o imóvel brasileiro vale 25% menos do que em 2014, segundo o índice do Banco Central compilado pelo BIS, o banco dos bancos centrais. Por outro cálculo, da OCDE, o clube dos países ricos, o Brasil é o único em que o preço real caiu desde 2015.
Se o imóvel ficou mais acessível no papel, por que comprar continua tão difícil? Porque quase ninguém compra à vista, e o preço do dinheiro subiu muito mais do que o preço do tijolo. O juro médio do financiamento imobiliário passou de 7,2% ao ano em 2020 para 11,2% em 2026, com a Selic, a taxa básica da economia, na casa dos 14% ao ano. Na prática, a prestação de um imóvel médio levaria 57% da renda de uma família em São Paulo e 68% no Rio, segundo o Instituto Cidades Responsivas. O teto recomendado pelos bancos é de 30%.
Quem não compra, aluga
Cada família que desiste de comprar não some do mercado. Ela aluga. É o que o IBGE vem registrando: a fatia de domicílios próprios caiu de 73% para 67% entre 2016 e 2025, e a de alugados subiu de 18,4% para 23,8%. O país passou de 12,3 milhões para 18,9 milhões de famílias de aluguel.
São 6,6 milhões a mais disputando um estoque que não cresceu no mesmo ritmo. O investidor que compraria para alugar enfrenta o mesmo juro, e tem a Selic remunerando o dinheiro sem risco de inquilino.
Durante quase uma década o aluguel ficou para trás. Entre 2012 e 2021, o preço pedido subiu 19%, enquanto a renda subia 69% e a inflação, 66%. Era o mercado do inquilino.
Desde 2021, a relação virou de ponta-cabeça: o metro quadrado de locação foi de R$ 29,67 para R$ 53,06 por mês na média nacional. No Rio, está em R$ 58,73; em São Paulo, em R$ 64,28.
O peso no orçamento é o dado mais duro. Um apartamento de 60m² alugado pelo preço médio consome 48% da renda de uma família média brasileira; 47% no Rio e 48% em São Paulo. A Fundação João Pinheiro, que calcula o déficit habitacional oficial, dá o tamanho do problema. São 3,6 milhões de famílias com renda de até três salários mínimos que gastam mais de 30% do que ganham com aluguel. Esse "ônus excessivo" já responde por 62% do déficit habitacional.
O déficit brasileiro hoje não é de gente sem teto. É de gente pagando um aluguel que não cabe na renda.
O fim do plano B
Para incorporadoras, imobiliárias e administradoras, o recado é claro. O cliente que compra é mais velho, compra menos vezes e depende de juro baixo ou de subsídio. O produto encolhe junto com as famílias, que passaram de 3,05 para 2,68 pessoas por domicílio em nove anos. E a locação deixa de ser o plano B para virar o negócio principal.
Um aluguel que consome metade da renda não resiste a um desemprego ou a uma doença, e a inadimplência tende a subir, puxando garantias mais caras. O reajuste anual pelo IGP-M, o índice da maioria dos contratos, deixa de ser teto e vira piso: com fila de interessados, o proprietário corrige pelo mercado. Prédios construídos já para alugar, os chamados multifamily, ganham espaço, e os condomínios passam a ter mais inquilinos e mais rotatividade.
O gráfico da queda do sonho americano é verdadeiro. A tradução dele para o Brasil, porém, não está no preço da casa. Está no juro que barra a compra e no aluguel que cobra a diferença.
Como calculamos: índices construídos a partir de dados públicos do FipeZap, IBGE (PNAD Contínua), Banco Central, BIS, OCDE, Fundação João Pinheiro, Census Bureau, NAR e Opportunity Insights. Preços e rendas são nominais e do mesmo ano; a renda de 2026 é a média até julho; o número de famílias de aluguel aplica o percentual do IBGE ao total de domicílios da mesma pesquisa; a renda por família é a renda por pessoa do IBGE multiplicada pelo número de moradores por domicílio.