Incorporadoras fecham 2024 com vendas, receita e lucro maiores, mesmo com juros mais altos; entenda

Apesar dos temores com a subida dos custos de construção e dos juros, as incorporadoras não têm do que reclamar. A temporada de balanços referente ao quarto trimestre de 2024 mostrou que as companhias conseguiram ampliar lançamentos, vendas, faturamento, margem e lucro, de acordo com levantamento do Estadão/Broadcast com as 13 maiores incorporadoras listadas na Bolsa. O lucro consolidado do setor chegou a R$ 1,3 bilhão, aumento de 63,6% na comparação com o mesmo período do ano anterior.

Com isso, as empresas entraram em 2025 numa posição saudável, na avaliação de analistas do mercado imobiliário. A partir de agora, porém, a tendência é de estabilidade ou alguma diminuição no nível das atividades operacionais, o que é visto como uma acomodação após anos consecutivos de crescimento. Além disso, as turbulências da economia brasileira também causam incerteza nos empresários, que devem adotar uma postura mais cautelosa.

O aquecimento do mercado imobiliário acelerou a inflação no setor, que é medida pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC). Em 2024, o INCC acabou fechando em 6,3%, patamar bem acima dos 3,3% de 2023, mas nada a ponto de causar um estrago generalizado, avalia o líder de análise de empresas do Citi para Brasil e América latina, André Mazini.

Mazini observa que as empresas conseguiram subir as margens, na média, o que indica uma boa capacidade de manter os custos internos abaixo da inflação do setor, bem como capacidade de subir os preços de venda. A analista de mercado imobiliário do Santander Fanny Oreng também vê a inflação como algo menos preocupante hoje do que no semestre passado.

Outro fantasma que não assustou — ao menos não até agora — foi a subida dos juros. “Está todo mundo surpreso como os juros mais altos não bateram nas vendas e nos lançamentos”, comenta Mazini, do Citi. “Pelo lado positivo, a economia continua forte, com o desemprego baixo, o que alimenta a demanda por imóveis. Por outro lado, os bancos subiram juros dos financiamentos, o que reduz o acesso.”

Um fator que pode explicar a resiliência na demanda por imóveis vem do campo demográfico, segundo Mazini. Há uma parcela crescente da população na faixa dos 30 a 50 anos, período em que há mais decisões de casamento e filhos, o que costuma vir acompanhado da casa própria. Sem contar que os salários dos trabalhadores nessa faixa são mais altos na comparação com os jovens recém-formados. “Esse é um fator que ajuda muito. Mesmo assim, nós acreditamos que os juros mais altos ainda devem bater nas vendas. Talvez isso aconteça na segunda metade deste ano”, prevê.

Oreng, do Santander, também acredita em uma desaceleração nos lançamentos e vendas ao longo do ano, influenciada pelos juros altos. Ainda assim, prevê um pouso suave para o setor. “Não esperamos dificuldade de repasse pós-chaves, nem aumento relevante de distratos. A dinâmica de mercado ainda vai ser saudável. O preço do imóvel subiu e o estoque é baixo”, aponta.

Minha Casa, Minha Vida

As incorporadoras que atuam no segmento econômico (Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda) tiveram mais um trimestre forte, com os lançamentos e vendas puxados pelo programa do Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Na visão dos analistas, Cury e Direcional foram os destaques positivos por combinarem crescimento operacional, geração de caixa e rentabilidade. Nos dois casos, a margem bruta ficou na faixa de 39%, nível acima da média do segmento, de 35%.

A Tenda foi a surpresa negativa da temporada por apresentar queda nas vendas da subsidiária Alea devido a um ajuste nas equipes comerciais, além de subir a provisão para inflação, o que foi visto pelos analistas como uma atitude excessivamente conservadora. O balanço da MRV também não agradou, mas devido aos resultados negativos da subsidiária nos Estados Unidos.

Médio e alto padrão

As incorporadoras do segmento de médio e alto padrão (Cyrela, Even, Eztec, Gafisa, Mitre, Moura Dubeux, Tecnisa e Trisul) também apresentaram números positivos, na média. O grande destaque foi a Cyrela, com avanço na parte operacional e financeira. Outra empresa elogiada foi a Eztec, com evolução nas vendas de estoques, retomada dos lançamentos e melhora das margens. A Gafisa viu uma disparada em suas ações na Bolsa após apresentar melhora do balanço e próximos lançamentos após passar muitos meses sem novos projetos.

A Even, por sua vez, decepcionou analistas e investidores por conta de efeitos não recorrentes que levaram a empresa ao prejuízo no trimestre, apesar dos números positivos no campo operacional. Outra no vermelho foi a Tecnisa, que sentiu o peso do aumento no serviço de dívida e das ações judiciais.